Não é segredo que o enorme aumento de riqueza na Rússia levou a um maior investimento em imobiliário internacional. A recente instabilidade causada pela intromissão russa na Crimeia pode ter acelerado esta tendência. Muitos agentes imobiliários de toda a Europa têm andado ansiosos pela avalanche russa que se adivinha, à qual Portugal não ficará imune. Mas será que ficar à espera de compradores Russos é suficiente?
O interesse Russo pelos imóveis, tanto no próprio país como no estrangeiro, tem aumentado de forma constante na última década. No entanto, isto levou a muita especulação por parte dos agentes imobiliários europeus. A mentalidade ocidental pressupõe que o comprador Russo típico irá gastar uma quantidade exorbitante de dinheiro no destino mais solarengo possível, sempre de olho numa possível naturalização no país de acolhimento. O estudo realizado pela Meravista revela que estas espectativas estão bem longe da realidade.
A Meravista analisou relatórios, estudos e pesquisas de sites e de Internet de forma exclusiva para elaborar um estudo sobre o ponto de vista Russo relativamente a hábitos de compra e não sobre o ponto de vista ocidental sobre as causas, os imóveis e os locais onde a Rússia está a investir o seu dinheiro.
O comprador por investimento
Olhando apenas para a aquisição de imóveis como investimento, os analistas de mercado do site russo Indriksons.ru dizem que a escolha do país tem a ver com uma única palavra: estabilidade. Para 2014, estes analistas recomendam o Reino Unido como primeira escolha, mencionando as cidades de Londres, Manchester e Birmingham como localizações preferenciais. Eles referem o aumento progressivo do valor dos imóveis e do número de vendas como indício de potencial lucro no futuro. Pelos mesmos motivos, a Alemanha e a França estão também no top três dos melhores destinos de compra. A opinião dos analistas do Tranio.ru não é diferente.
O investimento nos mercados imobiliários provavelmente mais caros da Europa indicia que este investimento é feito pela elite dos mais altos e mais ricos oficiais russos, pessoas em busca de lucro, por vezes de estatuto, e que podem suportar os custos elevados deste tipo de investimentos. De facto, assim parece ser, uma vez que o RealEstate.ru relata que, em Londres e em Paris, compradores da Rússia detêm 20% das compras em imobiliário realizadas por não-residentes, com uma média de investimento na ordem dos 5.5 milhões de dólares.
Então e o resto da Europa? Tendo em conta o mesmo critério de estabilidade, Indricksons considera a Bulgária, a Espanha e Portugal como as piores escolhas para o investimento devido à instabilidade económica. O Urban Land Institute corrobora esta opinião relativamente a Portugal, considerando que “A situação económica do país será fundamental em 2014 e os investidores estarão atentos, observando se Portugal irá conseguir respeitar os termos do resgate financeiro.”
Apesar disso, os analistas do Tranio.ru admitem que os preços em baixa do imobiliário em Espanha e Portugal são na verdade uma excelente oportunidade para os compradores. Esta agência ressalva apenas que poderá levar 3 a 5 anos até que os preços subam por forma a permitir uma venda com lucro. Esta parece ser uma perspetiva mais realista sobre a maior parte das compras de propriedade por parte dos Russos.
O comprador da casa de férias
Pondo de lado o pequeníssimo universo dos investimentos comerciais e de luxo, os Russos estão sobretudo à procura de uma segunda casa.
Ao par da recente crescimento de riqueza na Rússia, a tradição Russa de “viver em duas casas” e de ter uma dacha (casa de verão) no campo já chegou à classe média. De facto, o RealEstate.ru refere que mais de metade de todas as compras russas são para uma segunda casa. A diferença atualmente é que os Russos agora têm a oportunidade ter a sua dacha noutro país.
Geralmente, as dachas russas são habitações modestas e os compradores Russos parecem procurar o mesmo numa propriedade no estrangeiro. Tendo em conta os dados de publicados pelo irn.ru, RealEstate.ru e Traino.ru, os preços preferidos pelos Russos rondam os 100.000€ e os 200.000€ independentemente do país.
O que é particularmente interessante é que, em mais de 95% de todas as compras por compradores Russos, eles mantêm a sua primeira casa na Rússia. Isto significa que, embora os Russos tenham conhecimento dos incentivos à aquisição do Visto Dourado em Portugal e noutros países europeus, a residência e a obtenção da cidadania europeia não parecem ser um objetivo para a maioria dos compradores Russos.
Dito isto, a crise recente entre a Ucrânia e a Rússia originou uma grande aumento na procura de propriedades no Reino Unido por parte de compradores Russos abastados em busca de uma nova casa e para escapar às consequências do isolamento económico provocados pelo mundo Ocidental. O St. Petersburg Times relata que sempre que há instabilidade política na Rússia, os Russos mais ricos investem em propriedades no centro de Londres como forma eficaz de obter moeda de reserva. Pelos vistos, a “estabilidade” tem vantagens e desvantagens. Se o medo da instabilidade está a dinamizar o mercado do RU para efeitos de relocalização, será plausível pressupor que outros países da Europa possam vir a sentir o mesmo crescimento de mercado.
Quando a Meravista inquiriu os agentes imobiliários do Algarve sobre se tinham sido abordados por compradores Russos nos últimos 15 meses, deparou-se com dois tipos de resposta. A maioria dos agentes imobiliários disse que tinham tido poucos ou nenhuns pedidos provenientes da Rússia. Alguns disseram que os clientes Russos que tinham tido desejavam tirar partido do programa Visto Dourado.
Valdemar Santos da Valdana Imobiliáriaem Albufeira declarou: “Toda a gente fala nos Russos, mas ainda não vi nenhum.” Por outro lado, João Carlos, da JPP Properties em Vilamoura já vendeu algumas casas e valor médio-baixo a clientes Russos. Segundo ele: “Não andam propriamente atrás de Visto Dourado, como alguns compradores de outros países, mas são compradores sérios.”
Os agentes imobiliários na zona este do Algarve relataram que tiveram alguma procura por parte de compradores Russos, mais uma vez em busca de propriedades com preços médio-baixos. Henrique Patterson, da Patterson Properties em Tavira disse-nos: “Cheguei a ter um pedido da Rússia através da Meravista. A cliente andava à procura de um imóvel que pudesse usar como casa de férias agora e como residência permanente no futuro.”
Onde estão a investir dinheiro
O principal portal imobiliário da Rússia, Prian.ru, revelou os 30 países mais procurados pelos Russos em 2013. No topo da lista estavam a Bulgária, a Espanha e a Alemanha, estado Portugal em 20º lugar e o RU em 22º. Sem dúvida que o ranking negativo da Bulgária e da Espanha dado pelas grandes agências de classificação de risco de crédito não influenciou a grande maioria dos investidores Russos.
Em sintonia com os rankings da Prian.ru, a Agência para o Investimento e Comércio Externo de Portugal (AICEP) coloca a Rússia no 21º lugar dos 55 países que estão a fazer investimento direto em Portugal. Apesar de ter havido um desinvestimento generalizado de todos os países em 2012 e 2013, a Rússia foi o país que mais investiu, o que dá bastante crédito ao setor Russo. Contudo, os números da Prian.ru são apenas um reflexo do inventário desse portal, que depende dos agentes e vendedores que dele se servem.
Uma abordagem mais democrática é o indicador volume de pesquisas sobre propriedades no estrangeiro da Yandex.ru, o maior motor de busca da Rússia com uma quota de 60% das pesquisas realizadas naquele país. Ao digitar um termo abrangente em Cirílico no Yandex.ru para imóveis e país, a Meravista observou que os reais interesses dos Russos eram um pouco diferentes, com a Bulgária e Espanha ainda no top da lista, mas com Portugal em 15º ligar e o RU em 32 º.
É impressionante verificar que, apesar de Espanha e Portugal terem o mesmo tipo de problemas económicos, culturas e localizações geográficas semelhantes, o comprador Russo preferem muito mais a Espanha do que Portugal. Isto apesar de, como demonstrado pela Meravista, a realidade ser que o custo dos imóveis e das propriedades em Portugal ser muito mais baixo do que em Espanha.
Então por que é que a Espanha é mais apelativa? O Urban Land Institute (ULI) diz sem rodeios que “Portugal é muito menos... interessante do que a Espanha.” Se Portugal é menos “interessante” do que a Espanha ou não é um argumento totalmente subjetivo. O verdadeiro motivo pelo qual a Espanha é muito mais popular do que Portugal tem a ver com a quantidade de anúncios de imóveis de Espanha, Bulgária e outros países mais bem classificados do que Portugal em portais de imóveis Russos como o Prian.ru.
Os Russos compram o que vêm. A verdade pura e simples é que os portais de imóveis Russos estão saturados de anúncios de agências imobiliárias de países que tomaram a iniciativa de divulgar os seus imóveis e propriedades lá. Portugal não é um desses países. O Moscow Times relatou que, quando o orçamento é limitado, a existência de anúncios de imóveis baratos na Bulgária, em Montenegro, na Croácia e no Chipre atraí compradores Russos. Portugal pode competir facilmente com estes países em termos de preços, mas, sem estarem disponíveis online, as listas de imóveis do país não terão qualquer visibilidade.
Outra estratégia de marketing é uma agência imobiliária cria um segundo site em Russo e indexá-lo no Yandex. Isto não é fácil nem barato, mas pode compensar se a imobiliária quiser investir nessa estratégia. A Meravista não encontrou nenhuma agência imobiliária portuguesa que tivesse feito isso no Yandex.
Atualmente a Meravista tem mais de 14 000 anúncios de imóveis à venda no Algarve. Desses, quase 6.000 rondam os 100.000€ e os 200.000€ Só isto é um indício de que Portugal deve apostar nos compradores de imóveis Russos. Mas, para os agentes imobiliários portugueses, tal como para os agentes de qualquer outro país, é preciso gerar interesse e procura onde agora praticamente não existem. Ficar de braços cruzados à espera que nos descubram não será suficiente.
Investimento Russo em Imóveis na Europa em 2014
Não é segredo que o enorme aumento de riqueza na Rússia levou a um maior investimento em imobiliário internacional. A recente instabilidade causada pela intromissão russa na Crimeia pode ter acelerado esta tendência. Muitos agentes imobiliários de toda a Europa têm andado ansiosos pela avalanche russa que se adivinha, à qual Portugal não ficará imune. Mas será que ficar à espera de compradores Russos é suficiente?
(source www.google.com/trends, term “Недвижимость” (real estate))
O interesse Russo pelos imóveis, tanto no próprio país como no estrangeiro, tem aumentado de forma constante na última década. No entanto, isto levou a muita especulação por parte dos agentes imobiliários europeus. A mentalidade ocidental pressupõe que o comprador Russo típico irá gastar uma quantidade exorbitante de dinheiro no destino mais solarengo possível, sempre de olho numa possível naturalização no país de acolhimento. O estudo realizado pela Meravista revela que estas espectativas estão bem longe da realidade.
A Meravista analisou relatórios, estudos e pesquisas de sites e de Internet de forma exclusiva para elaborar um estudo sobre o ponto de vista Russo relativamente a hábitos de compra e não sobre o ponto de vista ocidental sobre as causas, os imóveis e os locais onde a Rússia está a investir o seu dinheiro.
O comprador por investimento
Olhando apenas para a aquisição de imóveis como investimento, os analistas de mercado do site russo Indriksons.ru dizem que a escolha do país tem a ver com uma única palavra: estabilidade. Para 2014, estes analistas recomendam o Reino Unido como primeira escolha, mencionando as cidades de Londres, Manchester e Birmingham como localizações preferenciais. Eles referem o aumento progressivo do valor dos imóveis e do número de vendas como indício de potencial lucro no futuro. Pelos mesmos motivos, a Alemanha e a França estão também no top três dos melhores destinos de compra. A opinião dos analistas do Tranio.ru não é diferente.
O investimento nos mercados imobiliários provavelmente mais caros da Europa indicia que este investimento é feito pela elite dos mais altos e mais ricos oficiais russos, pessoas em busca de lucro, por vezes de estatuto, e que podem suportar os custos elevados deste tipo de investimentos. De facto, assim parece ser, uma vez que o RealEstate.ru relata que, em Londres e em Paris, compradores da Rússia detêm 20% das compras em imobiliário realizadas por não-residentes, com uma média de investimento na ordem dos 5.5 milhões de dólares.
Então e o resto da Europa? Tendo em conta o mesmo critério de estabilidade, Indricksons considera a Bulgária, a Espanha e Portugal como as piores escolhas para o investimento devido à instabilidade económica. O Urban Land Institute corrobora esta opinião relativamente a Portugal, considerando que “A situação económica do país será fundamental em 2014 e os investidores estarão atentos, observando se Portugal irá conseguir respeitar os termos do resgate financeiro.”
Apesar disso, os analistas do Tranio.ru admitem que os preços em baixa do imobiliário em Espanha e Portugal são na verdade uma excelente oportunidade para os compradores. Esta agência ressalva apenas que poderá levar 3 a 5 anos até que os preços subam por forma a permitir uma venda com lucro. Esta parece ser uma perspetiva mais realista sobre a maior parte das compras de propriedade por parte dos Russos.
O comprador da casa de férias
Pondo de lado o pequeníssimo universo dos investimentos comerciais e de luxo, os Russos estão sobretudo à procura de uma segunda casa.
Ao par da recente crescimento de riqueza na Rússia, a tradição Russa de “viver em duas casas” e de ter uma dacha (casa de verão) no campo já chegou à classe média. De facto, o RealEstate.ru refere que mais de metade de todas as compras russas são para uma segunda casa. A diferença atualmente é que os Russos agora têm a oportunidade ter a sua dacha noutro país.
Geralmente, as dachas russas são habitações modestas e os compradores Russos parecem procurar o mesmo numa propriedade no estrangeiro. Tendo em conta os dados de publicados pelo irn.ru, RealEstate.ru e Traino.ru, os preços preferidos pelos Russos rondam os 100.000€ e os 200.000€ independentemente do país.
O que é particularmente interessante é que, em mais de 95% de todas as compras por compradores Russos, eles mantêm a sua primeira casa na Rússia. Isto significa que, embora os Russos tenham conhecimento dos incentivos à aquisição do Visto Dourado em Portugal e noutros países europeus, a residência e a obtenção da cidadania europeia não parecem ser um objetivo para a maioria dos compradores Russos.
Dito isto, a crise recente entre a Ucrânia e a Rússia originou uma grande aumento na procura de propriedades no Reino Unido por parte de compradores Russos abastados em busca de uma nova casa e para escapar às consequências do isolamento económico provocados pelo mundo Ocidental. O St. Petersburg Times relata que sempre que há instabilidade política na Rússia, os Russos mais ricos investem em propriedades no centro de Londres como forma eficaz de obter moeda de reserva. Pelos vistos, a “estabilidade” tem vantagens e desvantagens. Se o medo da instabilidade está a dinamizar o mercado do RU para efeitos de relocalização, será plausível pressupor que outros países da Europa possam vir a sentir o mesmo crescimento de mercado.
Quando a Meravista inquiriu os agentes imobiliários do Algarve sobre se tinham sido abordados por compradores Russos nos últimos 15 meses, deparou-se com dois tipos de resposta. A maioria dos agentes imobiliários disse que tinham tido poucos ou nenhuns pedidos provenientes da Rússia. Alguns disseram que os clientes Russos que tinham tido desejavam tirar partido do programa Visto Dourado.
Valdemar Santos da Valdana Imobiliáriaem Albufeira declarou: “Toda a gente fala nos Russos, mas ainda não vi nenhum.” Por outro lado, João Carlos, da JPP Properties em Vilamoura já vendeu algumas casas e valor médio-baixo a clientes Russos. Segundo ele: “Não andam propriamente atrás de Visto Dourado, como alguns compradores de outros países, mas são compradores sérios.”
Os agentes imobiliários na zona este do Algarve relataram que tiveram alguma procura por parte de compradores Russos, mais uma vez em busca de propriedades com preços médio-baixos. Henrique Patterson, da Patterson Properties em Tavira disse-nos: “Cheguei a ter um pedido da Rússia através da Meravista. A cliente andava à procura de um imóvel que pudesse usar como casa de férias agora e como residência permanente no futuro.”
Onde estão a investir dinheiro
O principal portal imobiliário da Rússia, Prian.ru, revelou os 30 países mais procurados pelos Russos em 2013. No topo da lista estavam a Bulgária, a Espanha e a Alemanha, estado Portugal em 20º lugar e o RU em 22º. Sem dúvida que o ranking negativo da Bulgária e da Espanha dado pelas grandes agências de classificação de risco de crédito não influenciou a grande maioria dos investidores Russos.
Em sintonia com os rankings da Prian.ru, a Agência para o Investimento e Comércio Externo de Portugal (AICEP) coloca a Rússia no 21º lugar dos 55 países que estão a fazer investimento direto em Portugal. Apesar de ter havido um desinvestimento generalizado de todos os países em 2012 e 2013, a Rússia foi o país que mais investiu, o que dá bastante crédito ao setor Russo. Contudo, os números da Prian.ru são apenas um reflexo do inventário desse portal, que depende dos agentes e vendedores que dele se servem.
Uma abordagem mais democrática é o indicador volume de pesquisas sobre propriedades no estrangeiro da Yandex.ru, o maior motor de busca da Rússia com uma quota de 60% das pesquisas realizadas naquele país. Ao digitar um termo abrangente em Cirílico no Yandex.ru para imóveis e país, a Meravista observou que os reais interesses dos Russos eram um pouco diferentes, com a Bulgária e Espanha ainda no top da lista, mas com Portugal em 15º ligar e o RU em 32 º.
É impressionante verificar que, apesar de Espanha e Portugal terem o mesmo tipo de problemas económicos, culturas e localizações geográficas semelhantes, o comprador Russo preferem muito mais a Espanha do que Portugal. Isto apesar de, como demonstrado pela Meravista, a realidade ser que o custo dos imóveis e das propriedades em Portugal ser muito mais baixo do que em Espanha.
Então por que é que a Espanha é mais apelativa? O Urban Land Institute (ULI) diz sem rodeios que “Portugal é muito menos... interessante do que a Espanha.” Se Portugal é menos “interessante” do que a Espanha ou não é um argumento totalmente subjetivo. O verdadeiro motivo pelo qual a Espanha é muito mais popular do que Portugal tem a ver com a quantidade de anúncios de imóveis de Espanha, Bulgária e outros países mais bem classificados do que Portugal em portais de imóveis Russos como o Prian.ru.
Os Russos compram o que vêm. A verdade pura e simples é que os portais de imóveis Russos estão saturados de anúncios de agências imobiliárias de países que tomaram a iniciativa de divulgar os seus imóveis e propriedades lá. Portugal não é um desses países. O Moscow Times relatou que, quando o orçamento é limitado, a existência de anúncios de imóveis baratos na Bulgária, em Montenegro, na Croácia e no Chipre atraí compradores Russos. Portugal pode competir facilmente com estes países em termos de preços, mas, sem estarem disponíveis online, as listas de imóveis do país não terão qualquer visibilidade.
Outra estratégia de marketing é uma agência imobiliária cria um segundo site em Russo e indexá-lo no Yandex. Isto não é fácil nem barato, mas pode compensar se a imobiliária quiser investir nessa estratégia. A Meravista não encontrou nenhuma agência imobiliária portuguesa que tivesse feito isso no Yandex.
Atualmente a Meravista tem mais de 14 000 anúncios de imóveis à venda no Algarve. Desses, quase 6.000 rondam os 100.000€ e os 200.000€ Só isto é um indício de que Portugal deve apostar nos compradores de imóveis Russos. Mas, para os agentes imobiliários portugueses, tal como para os agentes de qualquer outro país, é preciso gerar interesse e procura onde agora praticamente não existem. Ficar de braços cruzados à espera que nos descubram não será suficiente.
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Contate a Meravista:
Hobie van Husson
[email protected] PUBLICADO: Março de 2014